Wanneer u een woning wilt kopen in Italië kunt u zich op verschillende manieren oriënteren op een woning. Er worden op verschillende websites woningen aangeboden die particulier verkocht worden, zoals bijvoorbeeld
Bij Una Nuova werk ik samen met L’altracasa, een Italiaanse makelaar in het hartje van Toscane. De inzet van een Italiaanse makelaar in het aankoopproces in Italië heeft op deze manier een groot voordeel; u maakt gebruik van de Italiaanse expertise en kunt samenwerken met Una Nuova Vita om u te helpen met de taal en het doorlopen van het stappenplan in het aankoopproces.
Het aankopen van een woning in Italië verloopt op een andere manier dan wanneer u een huis koopt in Nederland. Wanneer u een woning wilt kopen doorloopt u de volgende stappen.
Het vinden van een woning
Wanneer u op zoek bent naar een woning kunt u dit uiteraard zelf doen. Op www.huisenaanbod.nl, vindt U bijvoorbeeld een groot aanbod aan woningen. U kunt het aankoopproces zelf doorlopen of u kunt Una Nuova Vita inzetten om u te begeleiden in het aankoopproces. Die begeleiding kan op verschillende manieren worden geboden. Kijk voor de diverse mogelijkheden op ‘ Begeleiding vanuit Nederland’ of ‘ Begeleiding vanuit Italië‘.
Het plannen van een bezichtiging
Wanneer u een geschikte woning heeft gevonden kunt u zelf een afspraak plannen voor een bezichtiging. U kunt dit ook regelen via Una Nuova Vita. Daarnaast kunt u Una Nuova Vita ook inzetten voor het organiseren van een bezichtigingsweekend. Tijdens een bezichtigingsweekend wordt u meegenomen naar verschillende bezichtigingen die passen binnen uw zoekprofiel. Daarnaast is het de unieke kans om u onder te dompelen in het Italiaanse leven, door te genieten van een geheel verzorgt weekend, waarin u kennis maakt met het dagelijkse leven in Italië. Voor meer info over deze weekenden zie ‘Bezichtingsweekend’.
Wanneer u in Italië een woning bezichtigt is het heel gewoon dat de eigenaar van de woning aanwezig is en zich naar alle waarschijnlijkheid ook zal bemoeien met de bezichtiging. In Nederland bent u wellicht gewend dat een huis keurig opgeruimd is en de geur van versgebakken appeltaart in de woning u tegemoet komt. Dit is in Italië over het algemeen niet het geval. Italianen stellen hun huis met alle liefde open, maar laten hun huis zien zoals het is.
Proposta d’acquisto
Wanneer u uw droomwoning heeft gevonden kunt u een bod doen op de woning van uw keuze. Dit wordt gedaan middels een Proposta d’ Acquisto. Dit is een schriftelijk bod dat u uitbrengt. U kunt voor het doen van de proposta gebruik maken van formulieren van Una Nuova Vita. Het proposta bevat de volgende gegevens:
- de biedprijs
- de gegevens van verkoper en koper (inclusief codice fiscale)
- de data van de voorlopige en definitieve koopakte
- de kadastrale gegevens van het perceel waarop u een bod uitbrengt
- omschrijving van de onroerende zaken
- uitsluitingen van rechten van de verkoper middels een verklaring van de verkopende partij
- overige voorwaarden
Bij het overhandigen van het proposta wordt er een aanbetaling gedaan middels een cheque. De hoogte van de aanbetaling is afhankelijk van het bod, maar bedraagt ongeveer 0,4% van het bod. De aanbetaling wordt meestal door de makelaar vastgehouden totdat het proposta ook door de verkoper is ondertekend. In de proposta wordt ook een termijn vastgelegd voor de acceptatie, meestal ongeveer een week na het indienen van de proposta.
Wanneer het bod wordt geaccepteerd is dit een onherroepelijk bod en wordt de proposta getekend door de verkopende partij. Officieel dient een proposta te worden geregistreerd en bent u daarmee ook kosten kwijt aan deze registratie. Het is daarom aan te raden zo snel mogelijk aan te gaan tot het sluiten van de voorlopige koopakte zodat deze stap kan worden overgeslagen.
Verifiche
Na het tekenen van het proposta door beide partijen is het zeer verstandig om een onderzoek (de verifiche) te laten verrichten naar de woning. Dit wordt over het algemeen uitgevoerd door een zogenoemde geometra, die deskundig is op het gebied van de regelgeving, maar meestal gespecialiseerd is in bouwkundig onderzoek. Het onderzoek is te vergelijken met een Nederlands bouwkundig rapport. De geometra onderzoekt de bouwkundige staat van de woning, maar vergelijkt ook de tekeningen vanuit het kadaster met de daadwerkelijke situatie. In het proposta dient dan ook altijd vastgelegd te worden dat de woning in zijn huidige staat voldoet aan hetgeen is aangeboden bij de verkoop. De verkoper is altijd verantwoordelijk voor de eventuele kosten die gemaakt dienen te worden.
Mocht u een woning kopen waarbij er een perceel ligt met agrarische bestemming, dan krijgt u ook te maken met het agrarisch voorkeursrecht. De eigenaren van de aangrenzende percelen zullen in dat geval geïnformeerd dienen te worden over de verkoop van het betreffende perceel en hebben 30 dagen om bezwaar te maken tegen deze verkoop.
In deze fase van het koopproces dient tevens een verklaring te worden overlegd waarin de energieklasse van de woning staat vermeld. Dit is een relatief nieuwe regel in Italië, waarvan nog veel verkopende partijen niet op de hoogte zijn.
Compresso of Contratto Preliminare
Nadat de verifiche zijn afgerond kan het voorlopige koopcontract getekend worden. Ik adviseer dit altijd te doen in het bijzijn van een notaris, maar dit is in Italië niet verplicht. Bij het tekenen van het voorlopig koopcontract wordt wederom een aanbetaling gedaan. Deze aanbetaling bedraagt meestal 15-20% van de koopsom. De aanbetaling is bevestigend en werkt voor beide partijen bindend; ziet de verkoper af van de verkoper dient hij de aanbetaling dubbel terug te betalen, ziet de koper af van de aankoop dan is hij de aanbetaling kwijt. De aanbetaling dient te geschieden via een Italiaanse bankrekening. Het is dan ook van belang dat u een Italiaanse bankrekening opent.
Het voorlopig koopcontract dient te worden geregistreerd bij het belastingdienst, wat betekent dat er ook een voorschot wordt betaald over de overdrachtsbelasting.
De Akte (Rogito)
Het definitieve koopcontract wordt getekend bij de notaris. Meestal duurt het zo’n 6 maanden na het tekenen van het voorafgaande contract voordat de definitieve overdracht plaatsvindt.
Spreekt u zelf geen Italiaans dan dient er een geregistreerd tolk aanwezig te zijn of dient u iemand een volmacht te geven die voor u mag tekenen en de taal wel spreekt.
Bij het tekenen van het definitieve koopcontract wordt het laatste gedeelte van de koopsom betaald en worden de sleutels van de woning aan u overgedragen. In het koopcontract moet worden aangegeven wie de bemiddelaar is geweest in het koopproces. Daarnaast dient meteen na ondertekening van het koopcontract het honorarium van de notaris te worden afgerekend.
De notaris zal het koopcontract registreren en u een eigendomsakte doen toekomen. Omdat de notaris de Italiaanse regering vertegenwoordigt, is de notaris verantwoordelijk voor de volledige registratie. De notaris is onafhankelijk en int dan ook alle kosten en belastingen.
Bij het ondertekenen van de akte moeten een aantal zaken gedaan zijn:
- controle eigendom bij kadaster (door notaris). De eigenaar van de woning moet een eigendomsakte overleggen.
- overdracht “Certificato di abitalità”, bewoonbaarheidsverklaring
- inspectiecertificaat voor de gassystemen en toestellen die jaarlijks gecontroleerd worden.
Een aantal bijzondere regels:
- “Diritto del coltivare”
Als je een landelijke woning koopt kan het zijn dat een boer met een aangrenzend perceel jouw pand kan aankopen met voorrang. Boeren die meer dan 70% van hun inkomen verdienen met agrarische activiteiten, kunnen volgens deze wet hun activiteiten uitbreiden. Ze krijgen het recht om agrarisch bouwland aan te kopen tot 2 jaar nadat het verkocht is. Om dit voorkomen is het verstandig een document op te laten maken waarbij de boer met aangrenzend perceel bevestigd of hij van plan is om zijn recht van aankoop uit te oefenen. - Recht van overpad:
Net als in Nederland bestaat in Italië het recht van overpad (servitù di passaggio of servitù du necessità).